Lease Contract Regulation

New 2018 lease and tenancy contract regulations in Thailand

From May 1 2018 onward the business of renting residential properties becomes a 'contract controlled business' in Thailand requiring minimum consumer (tenant) protection standards in a tenancy contract when the landlord's renting activities are considered a rental property business as described below. This is an instant google translation of the regulation issued by the contract committee.

Notice of the Contract Committee

(Google Translation)


(original Thai language version)

The business of renting a residential building is a regulated business.

A.D. 2018

By virtue of section 35 bis of the Consumer Protection Act 1979

As amended by the Consumer Protection Act (No. 2), 1998, and Section 3 Section 4 and Section 5 of the Royal Decree defines the criteria and procedures for determining the business.

The contract committee issued the following announcements..

Clause 1. The business of renting a residential building is a contract-controlled business..

Clause 2 of this notification.

"Building Rental Business" means the business of which the business operator agrees that a tenant who is a natural person uses a residential building and the tenant agrees to pay rent for that purpose and there are five or more rented units in the same building or building.

"Building" means a room, house, condominium, apartment or other named place of residence for the purpose of housing rental. It does not include dormitories under the laws governing dormitories and hotels under hotel law.

"Business operator" means a person operating a business of renting a residential building for rent from a lessee;.

"Lessee" means a lessee or sub-lessee who is a natural person.

"Deposit" means the amount of money deposited by the lessee to the business operator as insurance for the rental of residential buildings. Insurance, damage or any other money that the business operator levies from the tenant in the same manner.

Clause 3. The lease agreement between the business operator and the lessee must be clearly visible in Thai text. Text size is not less than two millimeters, with a maximum of eleven characters in one inch, and the following terms and conditions apply.

(1) Details of business operators, tenants and property leased.

  • The name and address of the business operator and the person authorized to enter into the agreement;
  • Name and address of the tenant
  • Name and location of the building
  • Details of the condition of the building, including items and equipment in the building
  • Specify the lease term, including the date, month, year of beginning and end of the lease term.
  • Specify rental and how and when to pay for the building rental.
  • Specify utility tariffs such as electricity tariffs, tap water tariffs, telephone bills and the method and timing of payment for such utilities.
  • Specify service rates such as volume of electricity consumption and water consumption, pumping to increase the water pressure inside the building, only to the extent practicable and reasonable. Show how and set the payment period.
  • Specify other expenses (if any) are payable only to the actual and reasonable expenses, showing the method and timing of payment for such service.
  • Specify the amount of security deposit

(2) The business operator must submit the invoice under (1) to (3) to the tenant not less than seven days prior to the scheduled payment date. The tenant has the right to check the information on the charges, which appear on the invoices that the business operator charges.

(3) The business operator must prepare evidence of building inspection include other facilities (if any) attached to the building lease agreement, provide proof of building condition, one for the tenant to keep as evidence.

(4) When the lease agreement terminates. The business owner must immediately reimburse the security deposit, unless the business operator wishes to investigate the damage the tenant is responsible for. If the tenant does not damage, the business operator shall return the deposit within seven days from the date of the termination of the lease. And returned to occupying the building. The cost of returning the deposit must be paid in the manner that the tenant notifies.

(5) The tenant has the right to terminate the lease agreement before the termination of the lease. Must give written notice to the business operator not less than thirty days in advance. The tenant must not default on payment of pay the rent and there are reasonable grounds

(6) The breach of a contract which is a material condition of a building lease that the business operator has the right to terminate the contract must be specified by the business operator in red or black or in italics. See more pronounced than the general message. And termination Business operators must provide written notice to the lessee to comply with the building lease agreement for a period of at least thirty days from the date the tenant receives the lease. And the lessee fails to comply with the notice. Business operators have the right to terminate the lease agreement.

(7) The building lease agreement must be made in two copies with the same message. The business operator shall deliver the lease agreement to the lessee immediately upon signing the lease agreement.

Clause 4 The contract concluded by the business operator with the lessee shall not be subject to any contract of similar nature or meaning as follows:

  1. a contract limiting or limiting liability for breach of contract or tort of business operators.
  2. the contract stipulates that the business operator shall charge the rental fee in advance for more than one month.
  3. the contract stipulates that the business operator has the right to change the rental rate of the building, utility rates, service charges, and other rates before the end of the rental term.
  4. the contract stipulates that the business operator demands a security deposit of more than one month of the rental rate when calculating on a monthly basis.
  5. the contract stipulates that the business operator has the right to forfeit the deposit or advance payment.
  6. the contract stipulates that the business operator or agent shall inspect the building without notice tenants know ahead of time.
  7. the contract stipulates that the business operator shall determine the tariff for electricity and water supply exceeding rates charged by electricity and water providers.
  8. the contract stipulates that the business owner has the right to block the tenant from using the building or having access to the building to seize property or move the property of the tenant in the event that the lessee does not pay the rent or other expenses related to the rental of the building.
  9. the contract stipulates that the business operator is entitled to charge for the lease of the building from the former tenant
  10. the contract stipulates that the business operator has the right to terminate the lease agreement with the lessee by not violating the contract or breach one of the material conditions in the contract.
  11. the contract stipulates that the tenant is liable for damages incurred from normal use of the property and equipment of the building.
  12. the contract stipulates that the lessee is liable for damage to buildings, property and equipment for any purpose other than the offender's fault and in force majeure
  13. the contract stipulates that the lessee is liable for defects in buildings and property, equipment used in the operation or deterioration of normal use.

This notification shall come into force from 1 May 2018 onwards.

เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา

พ.ศ. ๒๕๖๑

อาศัยอํานาจตามความในมาตรา ๓๕ ทวิ แห่งพระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ. ๒๕๒๒

ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค (ฉบับที่ ๒) พ.ศ. ๒๕๔๑ ประกอบกับมาตรา ๓ มาตรา ๔ และมาตรา ๕ แห่งพระราชกฤษฎีกากําหนดหลักเกณฑ์และวิธีการในการกําหนดธุรกิจ


ข้อ ๑ ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา

ข้อ ๒ ในประกาศนี้

“ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย” หมายความว่า การประกอบธุรกิจที่ผู้ประกอบธุรกิจตกลงให้ผู้เช่าซึ่งเป็นบุคคลธรรมดาได้ใช้อาคารเพื่ออยู่อาศัย และผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้นโดยมีสถานที่ที่จัดแบ่งให้เช่าตั้งแต่ ๕ หน่วยขึ้นไป ไม่ว่าจะอยู่ในอาคารเดียวกันหรือหลายอาคารรวมกัน

“อาคาร” หมายความว่า ห้องพัก บ้าน อาคารชุด อพาร์ตเม้นท์ หรือสถานที่พักอาศัยที่เรียกชื่ออย่างอื่นที่จัดขึ้นสําหรับการให้เช่าเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย แต่ไม่รวมถึงหอพักตามกฎหมายว่าด้วยหอพักและโรงแรมตามกฎหมายว่าด้วยโรงแรม

“ผู้ประกอบธุรกิจ” หมายความว่าผู้ประกอบธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยโดยเรียกเก็บค่าเช่าจากผู้เช่า


“เงินประกัน” หมายความว่า เงินที่ผู้เช่าวางไว้แก่ผู้ประกอบธุรกิจเป็นค่าประกันการเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย ค่าประกันความเสียหายหรือเงินอื่นใดที่ผู้ประกอบธุรกิจเรียกเก็บจากผู้เช่าในลักษณะทํานองเดียวกัน

ข้อ ๓ สัญญาเช่าอาคารที่ผู้ประกอบธุรกิจทํากับผู้เช่าต้องมีข้อความภาษาไทยที่สามารถเห็นและอ่านได้อย่างชัดเจน มีขนาดตัวอักษรไม่เล็กกว่าสองมิลลิเมตรโดยมีจํานวนตัวอักษรไม่เกินสิบเอ็ดตัวอักษรในหนึ่งนิ้วและต้องใช้ข้อสัญญาที่มีสาระสําคัญและเงื่อนไข ดังต่อไปน

(๑) รายละเอียดเกี่ยวกับผู้ประกอบธุรกิจผู้เช่าและทรัพย์สินที่ให้เช่า

  • ก. ชื่อและที่อยู่ของผู้ประกอบธุรกิจและผู้มีอํานาจในการทําสัญญา
  • ข. ชื่อและที่อยู่ของผู้เช่า
  • ค. ชื่อและสถานที่ตั้งของอาคาร
  • ง. รายละเอียดเกี่ยวกับสภาพของอาคารรวมถึงทรัพย์สินและอุปกรณ์เครื่องใช้ต่างๆ
  • จ. กําหนดระยะเวลาเช่าอาคาร โดยระบุวัน เดือน ปี ที่เริ่มต้น และวัน เดือน ปีที่สิ้นสุดการเช่า
  • ฉ. อัตราค่าเช่าอาคาร โดยแสดงวิธีการและกําหนดระยะเวลาชําระค่าเช่าอาคาร
  • ซ. อัตราค่าใช้จ่ายในการให้บริการเช่น ค่าจดปริมาตรการใช้กระแสไฟฟ้าและปริมาณการใช้น้ําประปา ค่าสูบน้ําเพื่อเพิ่มแรงดันน้ําประปาภายในอาคาร ทั้งนี้ เพียงเท่าที่ได้จ่ายไปจริงและมีเหตุผลอันสมควร โดยแสดงวิธีการและกําหนดระยะเวลาชําระค่าใช้จ่ายดังกล่าว
  • ฌ. อัตราค่าใช้จ่ายอื่น ๆ (ถ้ามี) ทั้งนี้ เพียงเท่าที่ได้จ่ายไปจริง และมีเหตุผลอันสมควรโดยแสดงวิธีการและกําหนดระยะเวลาชําระค่าใช้จ่ายในการให้บริการดังกล่าว
  • ญ. จํานวนเงินประกัน

(๒) ผู้ประกอบธุรกิจต้องส่งใบแจ้งหนี้ตามรายการ (๑) ฉ. ถึง ฌ. ให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่าเจ็ดวันก่อนถึงกําหนดวันชําระค่าเช่าอาคาร โดยผู้เช่ามีสิทธิตรวจสอบข้อมูลเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายดังกล่าวซึ่งปรากฏตามรายการในใบแจ้งหนี้ที่ผู้ประกอบธุรกิจเรียกเก็บ

(๓) ผู้ประกอบธุรกิจต้องจัดทําหลักฐานการตรวจรับสภาพอาคาร รวมถึงสิ่งอํานวยความสะดวกอื่น ๆ(ถ้ามี) แนบท้ายสัญญาเช่าอาคาร พร้อมทั้งส่งมอบหลักฐานการตรวจรับสภาพอาคาร หนึ่งฉบับให้ผู้เช่าเก็บไว้เป็นหลักฐาน

(๔) เมื่อสัญญาเช่าอาคารสิ้นสุด ผู้ประกอบธุรกิจต้องคืนเงินประกันที่ได้รับจากผู้เช่าทันทีเว้นแต่ผู้ประกอบธุรกิจประสงค์จะตรวจสอบความเสียหายที่ผู้เช่าต้องรับผิดชอบ หากผู้เช่ามิได้ทําความเสียหายให้ผู้ประกอบธุรกิจคืนเงินประกันภายในเจ็ดวันนับแต่วันที่สัญญาเช่าอาคารสิ้นสุด และได้กลับเข้าครอบครองอาคาร โดยต้องรับภาระค่าใช้จ่ายในการนําส่งคืนเงินประกันตามวิธีการที่ผู้เช่าแจ้งให้ทราบ

(๕) ผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าอาคารก่อนสิ้นสุดสัญญาเช่าอาคารได้ โดยต้องบอกกล่าวเป็นหนังสือให้ผู้ประกอบธุรกิจทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่าสามสิบวัน ทั้งนี้ ผู้เช่าต้องไม่ผิดนัดหรือค้างชําระค่าเช่าและมีเหตุจําเป็นอันสมควร

(๕) ผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าอาคารก่อนสิ้นสุดสัญญาเช่าอาคารได้ โดยต้องบอกกล่าวเป็นหนังสือให้ผู้ประกอบธุรกิจทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่าสามสิบวันทั้งนี้ผู้เช่าต้องไม่ผิดนัดหรือค้างชําระค่าเช่าและมีเหตุจําเป็นอันสมควร

(๖) การผิดสัญญาที่เป็นข้อสาระสําคัญของสัญญาเช่าอาคารที่ผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิบอกเลิกสัญญาจะต้องเป็นข้อความที่ผู้ประกอบธุรกิจระบุไว้เป็นการเฉพาะด้วยตัวอักษรสีแดงหรือตัวดําหรือตัวเอนที่เห็นเด่นชัดกว่าข้อความทั่วไป และการบอกเลิกสัญญา ผู้ประกอบธุรกิจจะต้องมีหนังสือบอกกล่าวให้ผู้เช่าปฏิบัติตามสัญญาเช่าอาคารภายในระยะเวลาอย่างน้อยสามสิบวันนับแต่วันที่ผู้เช่าได้รับหนังสือ และผู้เช่าละเลยเสียไม่ปฏิบัติตามหนังสือบอกกล่าวนั้น ผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าอาคารได้

(๗) สัญญาเช่าอาคารต้องจัดทําขึ้นสองฉบับซึ่งมีข้อความตรงกัน และให้ผู้ประกอบธุรกิจส่งมอบสัญญาเช่าอาคารหนึ่งฉบับให้แก่ผู้เช่าทันทีที่ได้ลงนามในสัญญาเช่า

ข้อ ๔ ข้อสัญญาที่ผู้ประกอบธุรกิจทํากับผู้เช่าต้องไม่ใช้ข้อสัญญาที่มีลักษณะหรือความหมายในลักษณะทํานองเดียวกันดังต่อไปนี้

  • (๑) ข้อสัญญาที่เป็นการยกเว้นหรือจํากัดความรับผิดจากการผิดสัญญาหรือการกระทําละเมิดของผู้ประกอบธุรกิจ
  • (๒) ข้อสัญญาที่กําหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าเกินกว่าหนึ่งเดือน
  • (๓) ข้อสัญญาที่กําหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิเปลี่ยนแปลงอัตราค่าเช่าอาคาร อัตราค่าสาธารณูปโภคอัตราค่าใช้จ่ายในการให้บริการและอัตราค่าใช้จ่ายอื่นๆก่อนสัญญาเช่าอาคารสิ้นสุดลง
  • (๔) ข้อสัญญาที่กําหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจเรียกเก็บเงินประกันเกินกว่าหนึ่งเดือนของอัตราค่าเช่าอาคารเมื่อคํานวณเป็นรายเดือน
  • (๕) ข้อสัญญาที่กําหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิริบเงินประกันหรือค่าเช่าล่วงหน้า
  • (๖) ข้อสัญญาที่กําหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจหรือตัวแทนเข้าตรวจสอบอาคารโดยมิต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบก่อนล่วงหน้า
  • (๗) ข้อสัญญาที่กําหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจกําหนดอัตราค่าบริการกระแสไฟฟ้าและน้ําประปาเกินกว่าอัตราที่ผู้ให้บริการกระแสไฟฟ้าและน้ําประปาเรียกเก็บจากผู้ประกอบธุรกิจ
  • (๘) ข้อสัญญาที่กําหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิกระทําการปิดกั้นไม่ให้ผู้เช่าเข้าใช้ประโยชน์อาคารหรือมีสิทธิเข้าไปในอาคารเพื่อยึดทรัพย์สิน หรือขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่า ในกรณีที่ผู้เช่าไม่ชําระค่าเช่าหรือค่าใช้จ่ายอื่น ๆ อันเกี่ยวกับการเช่าอาคาร
  • (๙) ข้อสัญญาที่กําหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิเรียกค่าต่อสัญญาเช่าอาคารจากผู้เช่ารายเดิม
  • (๑๐) ข้อสัญญาที่กําหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าอาคารกับผู้เช่าโดยผู้เช่ามิได้ผิดสัญญาหรือผิดเงื่อนไขอันเป็นสาระสําคัญข้อหนึ่งข้อใดในสัญญา
  • (๑๑) ข้อสัญญาที่กําหนดให้ผู้เช่าต้องรับผิดในความเสียหายที่เกิดขึ้นจากการใช้งานตามปกติต่อทรัพย์สินและอุปกรณ์เครื่องใช้ต่าง ๆ ของอาคาร
  • (๑๒) ข้อสัญญาที่กําหนดให้ผู้เช่าต้องรับผิดในความเสียหายต่ออาคาร ทรัพย์สิน และอุปกรณ์เครื่องใช้ต่าง ๆ ในเหตุใดอันมิใช่ความผิดของผู้เช่า และในเหตุสุดวิสัย
  • (๑๓) ข้อสัญญาที่กําหนดให้ผู้เช่าต้องรับผิดในความชํารุดบกพร่องต่ออาคาร ทรัพย์สินและอุปกรณ์เครื่องใช้ต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นจากการใช้งานหรือเกิดการเสื่อมสภาพจากการใช้งานตามปกติ

ประกาศนี้ใช้บังคับตั้งแต่วันที่ ๑ พฤษภาคม พ.ศ. ๒๕๖๑ เป็นต้นไป

Logo Samuiforsale